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Recouvrement de charges de copropriété impayées: Que faire?

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Votre Syndic vous a présenté les comptes de la copropriété et vous avez la mauvaise surprise de découvrir le montant des charges impayées? Trop souvent, les procédures de recouvrement de charges traînent en longueur et vous font courir le risque de mettre la copropriété en difficulté, surtout si d’importants travaux sont programmés ou votés.

Quel est le calendrier d’une procédure de recouvrement de charges? voici ce qu’il vous faut savoir:

Etape n°1: la mise en demeure

Elle est généralement notifiée par le syndic, après plusieurs relances restées sans effet. Mais elle peut aussi être rédigée par l’avocat en charge de la procédure, auquel le syndic aura communiqué l’extrait de compte du copropriétaire et les justificatifs utiles pour lui permettre de vérifier le bien fondé de la réclamation: le changement d’interlocuteur a le mérite de démontrer au copropriétaire débiteur que le ton change, et qu’une action judiciaire peut s’en suivre s’il ne régularise pas la situation.

La mise en demeure peut conduire à une proposition d’échéancier; l’avocat en charge du dossier, dans l’intérêt de la copropriété, doit l’examiner et tenter d’obtenir un engagement ferme avec clause de déchéance du terme, et ce après avoir recuilli les instructions du syndic, qui vous représente. Le dossier peut ainsi être cloturé amiablement, l’avocat se chargeant du suivi du parfait paiement en étroite collaboration avec votre syndic.

Etape n°2: l’assignation 

Si la mise en demeure est demeurée sans effet, il sera alors temps de saisir la juridiction compétente, qui sera déterminée par le montant de la créance et le lieu de situation de l’immeuble de la copropriété.

Selon que la juridiction compétente soit le Tribunal d’instance (créances comprises entre 4.000 et 10.000 euros) soit le Tribunal de Grande Instance (pour les créances de plus de 10.000 euros), la procédure sera plus ou moins formelle et la procédure par voie de conséquence plus ou moins onéreuse en honoraires. Il est donc important de ne pas tarder à agir judiciairement, afin de ne pas alourdir inutilement le budget judiciaire: une copropriété bien gérée ne devrait pas enregistrer de dettes unitaires de plus de 10.000 euros! Bien entendu, des travaux importants peuvent rapidement rendre la situation de certains copropriétaires délicate, mais il appartient au Syndic d’agir avec prudence et  d’alerter le Cosneil syndical en cours d’exercice si besoin.

Etape n°3: la procédure devant le Tribunal (TI ou TGI)

Elle peut durer plusieurs mois, voire plus d’une année devant certaines juridictions surchargées.

Pour éviter de mauvaises surprises, il est recommandé d’envisager de prendre des mesures provisoires (hypothèque provisoire) sur le bien du débiteur, afin d’éviter le risque d’insolvabilité.

Tout au long de la procédure, et dans la mesure du possible dans les petites copropriétés, il sera prudent de suspendre les décisions de travaux, sauf à faire peser sur les copropriétaires solvables, l’avance des charges que le copropriétaire en difficulté ne pourra pas régler.

Etape n°4: la condamnation et le recouvrement forcé

Une fois la condamnation prononcée, elle peut être assortie de délais de paiement si le débiteur en a demandé, que la copropriété devra respecter, sauf à faire appel du jugement et à faire face à une nouvelle procédure de plusieurs mois.

Si des délais de paiement ont été accordés et qu’ils ne sont pas respectés, ou si à défaut de délais de paiement, le copropriétaire récalcitrant ne se met pas en règle, vous n’aurez alors d’autre choix que de procéder à l’exécution forcée de la décision en saisissant un huissier de justice. Celui-ci pourra procéder à des saisies sur comptes bancaires notamment. Si les moyens de recouvrement forcé les plus simples (saisies attribution) sont sans effet, il faudra alors envisager une vente forcée du bien immobilier du débiteur défaillant. Cette procédure est la plus extrême, mais les ventes sur adjudication ne sont pas rares, dans les cas de déconfiture personnelle du débiteur. La copropriété s’expose toutefois dans un premier temps à faire une avance de frais non négligeable, à faire chiffrer par l’avocat poursuivant, au titre des frais de publication notamment. Une fois la vente réalisée, les frais seront remboursés sur le prix de vente.

=> Nous pouvons assister votre copropriété et mener pour vous les actions utiles, prenez rendez-vous pour nous consulter. Notre mission est d’être efficaces et réactives, dans votre intérêt. Notre cabinet plaide sur notamment Paris et les communes limitrophes.

 (crédits image: ufc que choisir)

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Fatoumata Brouard

Avocate depuis 1996, Experte en Droit social et Droit des affaires, Fatoumata Brouard est co-fondatrice du Cabinet BROUARD & RASSENEUR, devenu BRJ Avocats Associés.